Quelle est la différence entre un compromis et une promesse de vente ?

Qu’est-ce qu’une promesse de vente ? 

Une promesse de vente est un avant-contrat dans lequel le propriétaire d'un bien immobilier (le vendeur) s'engage à vendre ce bien à un acheteur potentiel (le bénéficiaire) à un prix déterminé. Elle peut prendre deux formes principales : la promesse unilatérale de vente et la promesse synallagmatique de vente (ou compromis de vente).

1. Promesse unilatérale de vente

Dans ce type de promesse, le vendeur s'engage à vendre son bien à un prix convenu, tandis que l'acheteur dispose d'une option d'achat. Cela signifie que le vendeur ne peut plus renoncer à la vente, mais l'acheteur a la liberté de lever l'option ou non, c'est-à-dire de décider s'il souhaite acheter le bien dans un délai fixé par le contrat. Cette promesse est souvent assortie d'une indemnité d'immobilisation, versée par l'acheteur au vendeur, représentant généralement entre 5 et 10 % du prix de vente. Si l'acheteur décide de ne pas lever l'option, cette indemnité reste acquise au vendeur.

2. Promesse synallagmatique de vente (compromis de vente)

Dans ce cas, les deux parties, le vendeur et l'acheteur, s'engagent réciproquement à conclure la vente à un prix déterminé. On parle ici de "vente sous condition suspensive" car la vente est conditionnée à la réalisation de certaines conditions (obtention d'un prêt par exemple). Contrairement à la promesse unilatérale, cette forme engage fermement les deux parties. Si l'une des parties refuse de signer l'acte définitif, l'autre peut l'y contraindre par voie judiciaire ou réclamer des dommages et intérêts.

Éléments d'une promesse de vente

• Description du bien : détails précis sur le bien immobilier en question.
• Prix de vente : montant fixé pour la vente du bien.
• Délai de réalisation : période durant laquelle l'option peut être levée (dans une promesse unilatérale) ou conditions suspensives à réaliser (dans un compromis).
• Indemnité d'immobilisation : somme versée par l'acheteur dans une promesse unilatérale.
• Conditions suspensives : clauses à réaliser pour que la vente soit effective (comme l'obtention d'un prêt par l'acheteur).

Ces promesses de vente doivent être rédigées avec soin et souvent passées devant notaire pour garantir leur validité et protéger les intérêts des deux parties.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ? 

Un compromis de vente, également appelé promesse synallagmatique de vente, est un avant-contrat dans lequel le vendeur et l'acheteur s'engagent mutuellement à conclure la vente d'un bien immobilier à un prix déterminé. Contrairement à la promesse unilatérale de vente, où seul le vendeur s'engage, le compromis de vente engage fermement les deux parties.

Caractéristiques du compromis de vente

1. Engagement réciproque :

   - Le vendeur s'engage à vendre le bien à l'acheteur.
   - L'acheteur s'engage à acheter le bien au vendeur.
    

2. Conditions suspensives : 

   Le compromis de vente inclut souvent des conditions suspensives, c'est-à-dire des clauses qui doivent être réalisées pour que la vente soit effective. Par exemple, l'obtention d'un prêt immobilier par l'acheteur est une condition courante.
    

3. Versement d'un acompte :

   L'acheteur verse généralement un acompte, souvent appelé dépôt de garantie ou séquestre, représentant environ 5 à 10 % du prix de vente. Cet acompte sera déduit du prix de vente lors de la signature de l'acte définitif.
    

4. Délai de rétractation :

   L'acheteur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature du compromis de vente. Durant cette période, il peut renoncer à l'achat sans avoir à justifier sa décision et récupérer son acompte.
    

5. Signature de l'acte définitif :

   Si toutes les conditions suspensives sont levées et qu'aucune des parties ne se rétracte, l'acte de vente définitif est signé chez le notaire. C'est à ce moment que le transfert de propriété a lieu, et que le paiement du prix de vente est effectué.

Contenu d'un compromis de vente

Le compromis de vente contient généralement les éléments suivants :

• Description détaillée du bien : localisation, caractéristiques, équipements, etc.
• Prix de vente : montant convenu entre les parties.
• Délai de réalisation de la vente : période dans laquelle l'acte définitif doit être signé.
• Conditions suspensives : par exemple, obtention d'un prêt, absence de servitudes non déclarées, etc.
• Dépôt de garantie : montant et conditions de restitution.
• Diagnostics obligatoires : état des risques et pollutions, performance énergétique, etc.
• Clauses diverses : répartition des charges, assurance, etc.

Importance du compromis de vente

Le compromis de vente est une étape essentielle dans la transaction immobilière, car il formalise l'accord des parties et fixe les conditions de la vente. Il offre une sécurité juridique, tant pour le vendeur que pour l'acheteur, en définissant clairement les obligations de chacun et les conditions de réalisation de la vente. Il est fortement recommandé de faire rédiger ce document par un professionnel, comme un notaire, pour s'assurer de sa validité et de sa conformité aux lois en vigueur.

Modèle d’un compromis de vente en Belgique 

Voici un modèle simplifié de compromis de vente pour la Belgique. Ce document est donné à titre d'exemple et devrait être personnalisé en fonction de la situation spécifique et vérifié par un notaire ou un avocat pour s'assurer de sa conformité avec la législation en vigueur.

COMPROMIS DE VENTE

Entre les soussignés :

Monsieur/Madame [Nom, Prénom, Adresse] (ci-après dénommé "le Vendeur"),

ET

Monsieur/Madame [Nom, Prénom, Adresse] (ci-après dénommé "l'Acheteur"),

Il a été convenu ce qui suit :

Article 1 : Objet de la vente

Le Vendeur vend, avec toutes les garanties ordinaires et de droit, à l'Acheteur qui accepte :

• Le bien immobilier sis à [Adresse complète], cadastré [références cadastrales], comprenant [description détaillée du bien : surface, nombre de pièces, équipements, etc.].

Article 2 : Prix de vente

Le prix de vente est fixé à [montant en euros] €, payable comme suit :

• Un acompte de [montant de l'acompte] €, versé à la signature du présent compromis de vente, soit à titre d'acompte, soit à titre de dépôt de garantie.
• Le solde de [montant du solde] €, payable le jour de la signature de l'acte notarié.

Article 3 : Conditions suspensives

La présente vente est réalisée sous les conditions suspensives suivantes :

1. Obtention par l'Acheteur d'un prêt immobilier d'un montant de [montant en euros] € dans un délai de [délai en jours] jours à compter de la signature du présent compromis de vente.
2. Absence de servitudes non déclarées ou de charges cachées affectant le bien.

Article 4 : Délai de rétractation

Conformément à la législation en vigueur, l'Acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature du présent compromis de vente. Pendant ce délai, l'Acheteur peut renoncer à l'achat sans pénalité et récupérer l'acompte versé.

Article 5 : Diagnostics et documents annexes

Le Vendeur s'engage à fournir à l'Acheteur, avant la signature de l'acte notarié, les diagnostics techniques obligatoires suivants :

• Certificat de performance énergétique (PEB)
• Rapport de conformité électrique
• [Autres diagnostics nécessaires selon la législation en vigueur]

Article 6 : Signature de l'acte authentique

L'acte authentique de vente sera signé devant [Nom du notaire], notaire à [Ville], dans un délai de [délai en jours] jours à compter de la réalisation des conditions suspensives.

Article 7 : Frais

Les frais de notaire et les droits d'enregistrement seront à la charge de l'Acheteur. Les honoraires de l'agence immobilière (le cas échéant) seront à la charge de [partie responsable].

Article 8 : Divers

Toute modification au présent compromis de vente devra faire l'objet d'un avenant signé par les deux parties.

Fait en deux exemplaires originaux à [Ville], le [Date].

Le Vendeur: [Signature]

L'Acheteur: [Signature]

Remarques :

1. Personnalisation : Ce modèle doit être personnalisé en fonction des détails spécifiques de la transaction et des parties impliquées.
    
2. Vérification juridique : Il est essentiel de faire vérifier ce document par un notaire ou un avocat pour s'assurer qu'il est conforme à la législation belge en vigueur.
    
3. Conditions supplémentaires : Des conditions ou clauses supplémentaires peuvent être ajoutées selon les besoins spécifiques de la vente.

Assurez-vous toujours de la validité juridique des documents en consultant un professionnel du droit immobilier.

Annulation d’un compromis de vente 

L'annulation d'un compromis de vente en Belgique peut se produire pour plusieurs raisons et est régie par des règles spécifiques. Voici les principaux scénarios et étapes pour annuler un compromis de vente :

1. Droit de rétractation

L'acheteur non-professionnel dispose d'un droit de rétractation de 10 jours à compter de la signature du compromis de vente. Pendant cette période, l'acheteur peut annuler la vente sans motif ni pénalité et récupérer l'acompte versé.

Comment exercer ce droit ? Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur ou au notaire en exprimant clairement l'intention de se rétracter.

2. Conditions suspensives

Le compromis de vente peut inclure des conditions suspensives, telles que l'obtention d'un prêt immobilier par l'acheteur. Si une condition suspensive n'est pas remplie dans le délai imparti, le compromis devient caduc et les parties sont libérées de leurs obligations.

Exemple de condition suspensive non réalisée : L'acheteur ne parvient pas à obtenir le financement nécessaire malgré les démarches entreprises.

3. Consentement mutuel

Les parties peuvent décider d'un commun accord d'annuler le compromis de vente. Cette annulation doit être formalisée par écrit et signée par les deux parties.

4. Non-respect des obligations contractuelles

Si l'une des parties ne respecte pas les termes du compromis de vente (par exemple, l'acheteur ne paie pas l'acompte ou le vendeur refuse de vendre le bien), l'autre partie peut demander l'annulation du compromis.

Étapes à suivre :

• Envoyer une mise en demeure à la partie défaillante pour respecter ses obligations.
• Si la mise en demeure reste sans effet, entamer des procédures judiciaires pour faire annuler le compromis et, éventuellement, réclamer des dommages et intérêts.

5. Vices du consentement

Le compromis de vente peut être annulé en cas de vices du consentement, tels que l'erreur, le dol (tromperie) ou la violence. L'annulation pour vice du consentement doit être prouvée et peut nécessiter une procédure judiciaire.

Procédure générale pour annuler un compromis de vente

1. Vérification des conditions : Relire le compromis de vente pour vérifier les clauses et conditions suspensives.
2. Consultation d'un notaire ou avocat : Il est conseillé de consulter un professionnel pour comprendre les implications juridiques et les étapes à suivre.
3. Notification écrite : En cas de rétractation ou de conditions suspensives non réalisées, envoyer une notification écrite (de préférence par lettre recommandée) à l'autre partie.
4. Accord mutuel : Si l'annulation est par consentement mutuel, rédiger un document signé par les deux parties confirmant l'annulation.
5. Procédure judiciaire : Si l'annulation est contestée, entamer une procédure judiciaire pour faire valoir ses droits.

Il est toujours conseillé de faire appel à un professionnel pour s'assurer de la bonne marche de la procédure et de la validité des documents.